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上半年上海二手房涨跌榜出炉!你家房子降价了吗?
发布日期:2019-09-11 07:09   来源:未知   阅读:

  当家庭人口增多而导致拥挤,当房屋老化带来不便时,每个人都希望自己的住宅宽敞而明亮。

  二手房的成交价往往更加真实;判断一个板块的成熟度,二手房价格更有说服力。

  今天,我们用一组兔博士上半年公布的数据,一起来看看购房者关注的涨跌问题。

  从板块涨幅表中,建国西路板块、衡山路板块涨幅分别达到19%和14%;这主要在于区域内学区房成交。

  徐汇区简直就是是学区房的天下。优质且丰富的教育资源都在这儿;特别是汇师小学、高安路一小、建襄小学、向阳小学的学区房是家长们争抢的对象。

  这四个学校的学区房都在10万以上;因为很多70平以下小面积的二手房,更小的在40平以下,再加上学区房具有保值的特征,家长愿意购买这类房子。

  还有一个学区房是今年很热的闵实验。闵实验是闵行区一梯队学校,共有四个校区。(详情请戳:闵行区学区房报告)

  购买闵行一梯队,还是徐汇二梯队,这或许是家长考虑学区房时都在考虑的问题。近年来,闵实验的学区房已经成为区域内炙手可热的房源。较去年12月相比,春申板块环比上涨10%,成交均价为50560元/平。

  与此同时,对口闵实验畹町校区的高兴花园二三四街坊涨幅达15%,小区以36-97平的中小户型为主,小户型可用来挂户口。

  此外,龙柏、花木等板块涨幅也排在前20;上海骨架拉伸后,城市变大了,这些板块的优势也就凸显出来了,最重要的是与市中心的距离。

  从这20个涨幅板块的二手房中,我们发现不少是年代久远的二手房,甚至很多名不见经传。

  回头看一下涨幅榜单中,我们看到了这样几个板块,堡镇、华新、庄行、祝桥、枫泾。

  就拿祝桥来说吧,这几年大家祝桥的印象是:地王板块、机场联络线、上海东站。

  有消息称,浦东机场到祝桥板块未来是一个类似于大虹桥板块的规划,虽然比大虹桥板块要弱,但也有一定的发展潜力。这样的板块,不代表没有升值空间,只是还需要等;等城市更大,更有耐心。

  这些区域位于远郊,交通不便,暂无地铁通过,交通通达性差;购房者无需将房票浪费在没有轨交覆盖的板块上。

  再加上这些板块是刚需板块,二手房房源量大,刚需购房者对于行情的变化又较为敏感;一旦市场预期转变,均价必定会下滑。

  对于买房和房产升值,我们总想遵循这样的规则:行情好的时候,你买的房子比其他房子涨速快涨幅大;行情不好的时候,你的房子抗跌性较强,或者房价可逆势上涨。

  而跌价的原因也很简单:如房龄较老、地段不够成熟、品质比不上周边。更有可能只是个别房源的体现。

  根据数据统计,2019年上半年跌幅最高的是静安寺。作为传统市中心地带,静安寺成交价为87808元/平,跌幅达到25%。

  在榜单中,靠近市中心的几个板块——新天地、黄浦滨江、古北、徐汇滨江、曹家渡、联洋均有一定跌幅,虽然跌幅各有不同,但这些板块没有新的土地供应、所有的规划都已实现、房价处于环间高位。这也是造成下跌的原因。

  而石化、张堰、海湾是冷门区域,远离市中心不说,板块内无产业和资源,更别提人口导入了。

  比如今年4月被自媒体比作鹤岗的海湾板块,这几年房价滞涨,甚至下跌。虽然面向刚需的住宅越来越多,但这里生活配套缺失,只适合养老族和本地居民。

  用一句常说的话,“潮水褪去,谁游得更快,还得看本身的实力”。有明显硬伤、短板的板块和小区,在二手房市场,缺点会被放大。

  品质欠缺、交通不发达、没有好学区支撑的房子,或是没有潜力和想象空间的区域,每一项都可能成为房价的绊脚石。